L'idée d'associer une activité entrepreneuriale à un investissement locatif attire de nombreux entrepreneurs. Mais peut-on combiner une entreprise individuelle avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ? La réponse est positive, et cette association peut offrir des avantages fiscaux et une flexibilité accrue.
Comprendre les deux statuts
L'entreprise individuelle
L'entreprise individuelle représente une forme juridique simple et accessible pour lancer une activité professionnelle. Le dirigeant est directement responsable de son activité et est personnellement engagé sur le plan financier. Deux régimes fiscaux s'offrent à l'entrepreneur individuel :
- Le régime réel : L'entrepreneur déclare ses recettes et ses dépenses réelles. Cela lui permet de déduire ses charges professionnelles et d'optimiser son imposition. Par exemple, un artisan qui opte pour le régime réel peut déduire ses frais de déplacement, ses achats de matériaux, ses salaires, etc., de ses recettes.
- Le régime simplifié : Ce régime simplifié est plus facile à gérer et permet de déclarer ses revenus en appliquant un abattement forfaitaire sur les recettes. Ce régime est souvent plus avantageux pour les petites entreprises et les activités à faible volume de dépenses.
L'entreprise individuelle offre une grande flexibilité et permet à l'entrepreneur de choisir son rythme de travail. Néanmoins, il est personnellement responsable de ses dettes et des risques liés à son activité.
Le statut LMNP
Le statut LMNP permet de louer un bien immobilier meublé à titre non professionnel. Il est accessible sous certaines conditions, notamment une limitation du nombre de biens loués et des revenus générés. Par exemple, un propriétaire qui loue un appartement meublé à un étudiant ne dépassant pas 23 000 euros de revenus locatifs par an peut généralement prétendre au statut LMNP. Le statut LMNP offre un régime fiscal spécifique, avec trois options de déductions de frais professionnels :
- Le micro-BIC : Ce régime simplifié s'applique aux revenus locatifs inférieurs à 70 000 euros et permet de déduire 50% des recettes en frais professionnels. Par exemple, un propriétaire qui loue un gîte rural avec un revenu annuel de 50 000 euros peut déduire 25 000 euros en frais professionnels.
- Le régime réel simplifié : Ce régime est adapté aux revenus locatifs plus importants et permet de déclarer les frais réels liés au bien immobilier. Par exemple, un propriétaire qui loue un appartement meublé avec un revenu annuel de 80 000 euros peut déduire les frais de charges, les frais d'entretien, les frais de travaux, etc., de ses recettes.
- Le régime réel : Ce régime plus complexe est destiné aux revenus locatifs importants et permet de déduire tous les frais réels, y compris les amortissements du bien. Par exemple, un propriétaire qui loue un hôtel particulier avec un revenu annuel de 200 000 euros peut déduire l'intégralité de ses frais réels, y compris l'amortissement de l'immeuble.
Le statut LMNP offre une fiscalité avantageuse, avec la possibilité de déduire les frais professionnels et de récupérer la TVA sur les travaux de rénovation. Cependant, la gestion administrative et les obligations fiscales peuvent être plus importantes que pour un investissement locatif classique.
Le cumul des deux statuts : une association avantageuse ?
Le cumul d'une entreprise individuelle et du statut LMNP est légal et peut s'avérer très intéressant pour les entrepreneurs souhaitant diversifier leurs sources de revenus et optimiser leur situation fiscale. Voici des exemples concrets de situations possibles :
Cas de figure
- Un artisan boulanger exploitant une boulangerie en tant qu'entreprise individuelle et louant un appartement en LMNP pour des revenus complémentaires. Cet artisan peut déduire les frais professionnels de son activité de boulangerie et les frais liés à l'appartement en LMNP, optimisant ainsi sa fiscalité.
- Un coiffeur à domicile exploitant son activité en tant qu'entreprise individuelle et louant un local commercial en LMNP pour stocker son matériel et recevoir ses clients. Le coiffeur peut déduire les charges du local commercial en LMNP de ses revenus d'entreprise individuelle, et inversement, maximisant ainsi ses déductions fiscales.
- Une artiste peintre exploitant son activité en tant qu'entreprise individuelle et investissant dans des gîtes ruraux en LMNP. L'artiste peut déduire les frais liés aux gîtes, tels que les charges, les travaux d'entretien, etc., de ses revenus de l'entreprise individuelle, réduisant ainsi son imposition.
Avantages du cumul
- Diversification des revenus : Générer des revenus complémentaires à l'activité principale de l'entreprise individuelle, réduisant les risques liés aux fluctuations de l'activité principale. Par exemple, un artisan qui rencontre une baisse d'activité peut compenser ses pertes avec les revenus locatifs du LMNP.
- Optimisation fiscale : Déduire les frais professionnels liés à l'activité LMNP des revenus de l'entreprise individuelle et inversement, selon les régimes fiscaux choisis. Par exemple, un entrepreneur qui loue un local commercial en LMNP pour son activité de vente en ligne peut déduire les charges du local des revenus de son entreprise individuelle.
- Meilleure gestion des risques : Diversifier les revenus permet de mieux gérer les fluctuations de l'activité principale de l'entreprise individuelle. Par exemple, un restaurateur qui rencontre une baisse de fréquentation peut compenser ses pertes avec les revenus locatifs d'un appartement en LMNP.
Aspects fiscaux du cumul
Le cumul de ces deux statuts implique une gestion fiscale spécifique. Il est important de bien comprendre le régime fiscal applicable à chaque statut et les interactions possibles.
Imposition des revenus
Les revenus de l'entreprise individuelle et du statut LMNP sont imposés séparément. Le régime fiscal applicable à chaque statut est déterminé en fonction du montant des revenus et des charges déclarées. Il est essentiel de distinguer les charges déductibles pour chaque statut. Les charges professionnelles de l'entreprise individuelle ne sont pas nécessairement déductibles des revenus LMNP et vice-versa.
Par exemple, un artisan qui loue un appartement en LMNP et exploite une entreprise individuelle peut déduire les frais d'entretien de l'appartement du revenu LMNP, mais pas de son revenu d'entreprise individuelle. Inversement, les frais de déplacement pour l'activité de l'entreprise individuelle ne sont pas déductibles des revenus LMNP.
Impôts locaux
Les biens immobiliers en LMNP sont soumis à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. L'activité de l'entreprise individuelle est également soumise à la taxe professionnelle (ou CFE) en fonction du chiffre d'affaires et de la nature de l'activité.
Frais professionnels déductibles
La distinction entre les frais professionnels de l'entreprise individuelle et ceux liés au LMNP est cruciale pour optimiser l'imposition. Les frais professionnels de l'entreprise individuelle peuvent inclure les frais de déplacement, les frais de communication, les salaires, etc., tandis que les frais liés au LMNP peuvent inclure les charges de copropriété, les frais de travaux, les assurances, etc.
Aspects pratiques du cumul
Le cumul d'une entreprise individuelle et du statut LMNP implique également des aspects pratiques à prendre en compte.
Choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal le plus avantageux pour chaque statut dépend du montant des revenus et des charges. Il est important d'analyser les critères et les conséquences du choix du régime sur la gestion des revenus et des charges. Par exemple, un entrepreneur qui débute son activité et a un faible volume de dépenses peut opter pour le régime simplifié de l'entreprise individuelle et le micro-BIC pour le LMNP, tandis qu'un entrepreneur avec un volume de dépenses important peut choisir le régime réel pour les deux statuts.
Formalités administratives
L'entrepreneur devra effectuer les formalités administratives propres à chaque statut. Il est nécessaire de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour l'entreprise individuelle et de déclarer son activité LMNP auprès des impôts.
Assurances
Il est important de souscrire des assurances spécifiques pour chaque activité. L'entreprise individuelle devra souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, tandis que le bien immobilier en LMNP devra être couvert par une assurance habitation et une assurance locative.
Conseils d'experts
Il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel (expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine) pour optimiser la gestion fiscale et administrative de chaque statut. Un expert-comptable pourra vous aider à choisir le régime fiscal le plus avantageux, à calculer vos charges déductibles, à remplir vos déclarations fiscales et à vous informer des dernières modifications législatives.
Exemples concrets
Voici des exemples concrets de situations où le cumul d'une entreprise individuelle et du statut LMNP peut être judicieux :
- Un artisan charpentier qui loue un appartement en LMNP pour compléter ses revenus. Il peut déduire les charges de l'appartement du revenu LMNP et optimiser ainsi sa fiscalité.
- Une coiffeuse à domicile qui exploite son activité en tant qu'entreprise individuelle et qui loue un local commercial en LMNP pour stocker son matériel et recevoir ses clients. Elle peut déduire les charges du local commercial des revenus de son entreprise individuelle.
- Un photographe professionnel qui investit dans des gîtes ruraux en LMNP et exploite un site internet pour promouvoir ses services et la location des gîtes. Il peut déduire les frais liés aux gîtes de ses revenus de l'entreprise individuelle.
Le cumul d'une entreprise individuelle et du statut LMNP peut offrir de nombreux avantages fiscaux et une plus grande flexibilité. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les régimes fiscaux applicables et de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser la gestion administrative et fiscale de chaque statut. La diversification des revenus et l'optimisation fiscale sont des éléments clés pour la réussite d'une entreprise et la réalisation de vos projets personnels. N'hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé et des meilleures solutions pour votre situation spécifique.